Hati-hati Beli Rumah KPR dengan Status HGB, Wajib Lakukan Ini Agar Tak Disita

JAMBIUPDATE.CO, MAKASSAR - Polemik status kepemilikan tanah atas rumah yang dibeli melalui KPR rawan disita. Statusnya cuma hak guna bangunan (HGB), bukan hak milik.

Mayoritas masyarakat yang membeli hunian di kawasan perumahan hanya berstatus HGB. Artinya, pemilik rumah hanya bisa menguasai bangunan rumah, sementara tahahnya menjadi milik negara. Sewaktu-waktu dapat diambil jika HGB tak diperpanjang.

Dalam Pasal 35 ayat 1 UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, dijelaskan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan merupakan milik sendiri.

Artinya, pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bukan merupakan pemilik lahan. Namun, ia berhak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas lahan tersebut.

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah disebutkan, masa berlaku sertifikat HGB mencapai 30 tahun. Kemudian dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun, dan diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun.

Pemegang hak guna bangunan wajib untuk mengajukan perpanjangan minimal dua tahun sebelum masa berlaku HGB berakhir.

Wakil Ketua Bidang Perundang-Undangan dan Regulasi Properti REI Sulsel, Andi Imran Rahmadi menuturkan berdasarkan aturan yang tertuang dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) perseroan terbatas (PT) memang tidak boleh memiliki SHM, hanya diizinkan berstatus HGB.

"Hak kepemilikan PT adalah berupa HGB atau hak lainnya. Kalau tidak dijanjikan dalam bentuk hak milik atau konsumen tidak membaliknamakan dahulu, ya tetap HGB," ucapnya, kemarin.

Lebih lanjut ia mengatakan untuk mengajukan perpanjangan hak (constatering), lalu ketika sudah terbit perpanjangan HGB-nya, user mengajukan lagi untuk peningkatan hak untuk menjadi hak milik.

"Tidak ada ketentuan durasi batas waktu kredit, yang menjadi persyaratan utama adalah SHGB sudah balik nama ke atas nama perorangan, baru BPN akan proses perubahan hak dari SHGB ke SHM," tuturnya.

Ia mengatakan jika belum melakukan perubahan status ke SHM yang menjadi miliknya hanya HGB, jadi jika jangka waktu habisnya HGB selama 20-30 tahun perlu diperpanjang.

"Tetapi sebaiknya tingkatkan saja ke hak milik sebelum SHGB jatuh tempo masa berlakunya. Biaya perpanjangan dari SHGB ke SHM mengikuti tarif atau biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang ada di BPN," ujarnya.

Vice President Bank Mandiri Regional Sulawesi-Maluku, Encep Kusmana menuturkan, bank mewajibkan calon debitur meningkatkan hak sertifikatnya dari HGB ke SHM bila masa berlaku HGB tidak mengcover jangka waktu kredit calon debitur.

"Contohnya masa berlaku HGB yang tertera pada sertifikat 28 April 2030, sedangkan jangka waktu kredit jatuh tempo pada 1 Desember 2033," ucapnya.

Lebih lanjut ia mengatakan namun apabila jangka waktu kredit calon debitur masih mengcover masa berlaku HGB pada sertifikat namun calon debitur menginginkan peningkatan hak menjadi SHM dapat juga dilayani.

"Untuk proses dan pengerjaan peningkatan hak sertifikat dilakukan oleh Notaris rekanan bank sesuai order pekerjaan yang disampaikan ke Notaris sebelum dilakukannya akad kredit, dan notaris akan menerbitkan cover note yang isinya salah satunya peningkatan HGB menjadi HM," ujarnya.

Ia juga mengatakan setelah semuanya comply pihak Notaris akan menyerahkan sertifikat ke Bank untuk sebagai jaminan/agunan debitur dengan kondisi pemegang hak sertifikat sudah nama debitur.

"Pada sertifikat itu juga telah tepasang hak tanggungan dan status sertifikat telah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)," katanya.

Menjawab polemik itu, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat (DPP) Real Estate Indonesia (REI) Joko Suranto membenarkan jika pengembang tidak boleh memiliki SHM, hanya diizinkan berstatus HGB. Ia menyebut aturan tersebut sesuai dengan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

"PT (developer) hanya bisa memberikan hak guna bangunan (HGB). Hampir semua proyek yang kemudian menjual rumah, maka sertifikat seharusnya adalah HGB," kata Joko. (sae/dir)